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８月のカルガリー不動産市場は前年同月比で販売数に改善がみられるものの、新規売り物件の増加により売り在庫数が前年比１６％増の６，６２４戸となりました。

ＣＲＥＢチーフエコノミストAnn-Marie　Lurieによると「就業率の改善が販売に寄与しているものの、直近の新規売り物件の増加分を相殺するには十分ではなく、結果として在庫量の積み増しにつながっている」とのことです。

８月のベンチマークプライスは前月比で０．３%下がり＄４４２，３００となったものの、前年同月比ではおよそ１％の改善となりました。

住宅のスタイル別販売動静は戸建て部門では地域毎に異なり、NW,West, SEエリアはいずれも在庫数が３か月分を下回り、特にWestエリアでは品薄感がベンチマークプライスの大幅改善、前年比で５．４８％上昇につながっています。

対照的にアパートメントスタイルの集合住宅は在庫数が７か月分を上回り多くのエリアでベンチマークプライスが前年同月比で下落していて改善には今しばらく時間を要するものと思われます。

就業率の改善は主にエネルギー産業の外で起きており、本格的な不動産市場の改善には広範囲での経済指標改善が必要が求められます。

２０１８年３月１２日にカルガリー市議会は、長年議論されていたセカンダリースイート規定の緩和に係る修正事項を市の土地利用方法を定める条例であるLand Use Bylawに追加することを承認しました。
セカンダリースイートとは居住用物件の母屋内にありながら玄関、台所、バスルーム、寝室等が母屋とは別になった構造の二世帯住宅の様なもので、ベースメントスイート等に代表されます。
ここでの大きな修正点は、今までセカンダリースイートの建築が認められていなかったR-1, R-C1, R-C1Lに分類される居住用区画において、条件付きながらもその建築が認められる可能性が産まれたことです。

セカンダリースイート建築の許認可過程においてはPermitted useとDiscretionary use と呼ばれる二通りの土地利用に係る用途規定があります。前者は当該物件が建築基準、消防法や土地利用規定等の基準を満たす限りは許可される用途一覧でDevelopment permitの申請が免除されます。
後者は前者同様の基準を満たした上でDevelopment permitの申請が必須となり、その審査過程には隣接する住宅所有者や当該コミュニティからの意見聴取等も含まれます。結果次第では申請内容の変更を求められたり、それ自体が却下される可能性もあります。

市が重要視するポイントの一つとしてはその隣接住宅やコミュニティへのインパクトがあります。あなたの申請がその地域に有用で利益をもたらすものかが判断されることになり、またその分時間もかかります
今回の変更に係るボーナス的な措置として、本来求められるDevelopment permitの申請費用が２０２０年６月１日まで免除されるのは特筆すべき点かもしれません。

バックヤードスイートのポテンシャル

今回のルール変更はR-1, R-C1, R-C1L区画のバックヤードスイートには適用除外となっていますが、近い将来のルール変更を見据えてカルガリー市は現在その情報収集（バックヤードスイートのデザイン等）をしています。

バックヤードスイートに代表されるスタイルは、裏庭のある戸建て物件で、尚且つバックレーンに面するディタッチのガレージの上に作られたスイートです。２階建て構造のガレージを想像すると良いでしょう。

確証はないものの近い将来R-1, R-C1, R-C1Lの区画でもバックヤードスイートの建築が認められる可能性があります。需要があるから議論されている、需要があるから建築される、と考えると、将来その需要の見込まれるエリアには付加価値が付く可能性があると言えるでしょう。

現在お住いのエリアがR-1, R-C1, R-C1Lの区画に該当する方、あるいはこれから不動産購入を予定してらっしゃる方はこのルール変更の行方を気に掛けるのも良いかもしれませんね。需要が見込まれる場所の特定は難しいものの、ポイントの一つとしては“ディタッチのガレージ建築に好ましいバックレーンがあること”でしょう。

ご自宅がどの区画に分類されるのか？より詳しい情報にご興味のある方向けリンク
http://www.calgary.ca/PDA/pd/Pages/Home-building-and-renovations/Applying-For-A-Secondary-Suite.aspx

2021年度カナダ国政選挙が9月20日に迫りつつありますが、2大政党であるリベラル・コンサーバティブパーティーの不動産政策は足並みを揃え　”2年間の外国人による不動産購入禁止”　を謳っています。これは常態化している超過需要により上がり続ける不動産価格を抑制し、若い世代のカナダ居住者が不動産購入できるように促すことを目的としています。

CBCの世論調査では9月13日現在でリベラル・コンサーバティブ共に31％以上（2大政党計６３％以上）の支持率があることから、この公約が現実化するのは時間の問題かと思われます。

外国人投資家が締め出される一方で、コロナ後の景気回復を見据える移民立国カナダは21-23年度の移民受け入れ数を40万人以上と設定し（2020年は18万4千人）ていることから、投資家締め出し政策にかかわらず安定した不動産需要が見込まれ、さらには締め出し政策の終了後・外国人投資家の回帰を見据えた国内投資家の動きが活発化することから、目的の価格抑制にどれほどの効果があるかは疑問が残ります。

法案成立・施行までは数か月はかかる事かと思います。カナダ・アルバータ州での不動産投資をご希望の方は手遅れとなる前にお問い合わせください。

アパート・タウンハウススタイルの物件は25万～30万カナダドル程度、戸建て物件は50万カナダドル前後でテナント需要のある優良物件が見つかります。当地での住宅ローンをご希望の方は35％の頭金が必用です。ローン無しでの購入であれば、オンラインでの物件紹介・購入手続き・支払い・物件引き渡しまで、カナダに入国することなく取引完了することもできます。

購入後の不動産・テナント管理は当地にて実績のある弊社にお任せください。

2021年度カナダ国政選挙が9月20日に迫りつつありますが、2大政党であるリベラル・コンサーバティブパーティーの不動産政策は足並みを揃え　”2年間の外国人による不動産購入禁止”　を謳っています。これは常態化している超過需要により上がり続ける不動産価格を抑制し、若い世代のカナダ居住者が不動産購入できるように促すことを目的としています。

CBCの世論調査では9月13日現在でリベラル・コンサーバティブ共に31％以上（2大政党計６３％以上）の支持率があることから、この公約が現実化するのは時間の問題かと思われます。

外国人投資家が締め出される一方で、コロナ後の景気回復を見据える移民立国カナダは21-23年度の移民受け入れ数を40万人以上と設定し（2020年は18万4千人）ていることから、投資家締め出し政策にかかわらず安定した不動産需要が見込まれ、さらには締め出し政策の終了後・外国人投資家の回帰を見据えた国内投資家の動きが活発化することから、目的の価格抑制にどれほどの効果があるかは疑問が残ります。

法案成立・施行までは数か月はかかる事かと思います。カナダ・アルバータ州での不動産投資をご希望の方は手遅れとなる前にお問い合わせください。

アパート・タウンハウススタイルの物件は25万～30万カナダドル程度、戸建て物件は50万カナダドル前後でテナント需要のある優良物件が見つかります。当地での住宅ローンをご希望の方は35％の頭金が必用です。ローン無しでの購入であれば、オンラインでの物件紹介・購入手続き・支払い・物件引き渡しまで、カナダに入国することなく取引完了することもできます。

購入後の不動産・テナント管理は当地にて実績のある弊社にお任せください。

２０１８年３月１２日にカルガリー市議会は、長年議論されていたセカンダリースイート規定の緩和に係る修正事項を市の土地利用方法を定める条例であるLand Use Bylawに追加することを承認しました。
セカンダリースイートとは居住用物件の母屋内にありながら玄関、台所、バスルーム、寝室等が母屋とは別になった構造の二世帯住宅の様なもので、ベースメントスイート等に代表されます。
ここでの大きな修正点は、今までセカンダリースイートの建築が認められていなかったR-1, R-C1, R-C1Lに分類される居住用区画において、条件付きながらもその建築が認められる可能性が産まれたことです。

セカンダリースイート建築の許認可過程においてはPermitted useとDiscretionary use と呼ばれる二通りの土地利用に係る用途規定があります。前者は当該物件が建築基準、消防法や土地利用規定等の基準を満たす限りは許可される用途一覧でDevelopment permitの申請が免除されます。
後者は前者同様の基準を満たした上でDevelopment permitの申請が必須となり、その審査過程には隣接する住宅所有者や当該コミュニティからの意見聴取等も含まれます。結果次第では申請内容の変更を求められたり、それ自体が却下される可能性もあります。

市が重要視するポイントの一つとしてはその隣接住宅やコミュニティへのインパクトがあります。あなたの申請がその地域に有用で利益をもたらすものかが判断されることになり、またその分時間もかかります
今回の変更に係るボーナス的な措置として、本来求められるDevelopment permitの申請費用が２０２０年６月１日まで免除されるのは特筆すべき点かもしれません。

バックヤードスイートのポテンシャル

今回のルール変更はR-1, R-C1, R-C1L区画のバックヤードスイートには適用除外となっていますが、近い将来のルール変更を見据えてカルガリー市は現在その情報収集（バックヤードスイートのデザイン等）をしています。

バックヤードスイートに代表されるスタイルは、裏庭のある戸建て物件で、尚且つバックレーンに面するディタッチのガレージの上に作られたスイートです。２階建て構造のガレージを想像すると良いでしょう。

確証はないものの近い将来R-1, R-C1, R-C1Lの区画でもバックヤードスイートの建築が認められる可能性があります。需要があるから議論されている、需要があるから建築される、と考えると、将来その需要の見込まれるエリアには付加価値が付く可能性があると言えるでしょう。

現在お住いのエリアがR-1, R-C1, R-C1Lの区画に該当する方、あるいはこれから不動産購入を予定してらっしゃる方はこのルール変更の行方を気に掛けるのも良いかもしれませんね。需要が見込まれる場所の特定は難しいものの、ポイントの一つとしては“ディタッチのガレージ建築に好ましいバックレーンがあること”でしょう。

ご自宅がどの区画に分類されるのか？より詳しい情報にご興味のある方向けリンク
http://www.calgary.ca/PDA/pd/Pages/Home-building-and-renovations/Applying-For-A-Secondary-Suite.aspx

１月１日から銀行からの住宅ローンを利用しての購入可能額が大幅に減る？

１０月１７日火曜日、カナダの銀行を監督する機関ＯＳＦＩ（The Office of the Superintendent of Financial Institutions）より、住宅ローン（モーゲージ）の貸出時のルール変更・審査基準の厳格化（ストレステスト）のためのガイドラインが発表されました。新たなルールは２０１８年１月１日より適用され、これまではストレステスト適用外であった不動産購入時の頭金２０％以上のケースが対象となります。

今年度末までの貸出審査では実際の貸出金利（現在は３%前後）を用いて貸出限度額が算出されますが、来年からは審査時点での実際の貸出金利に２％上乗せした数字（あるいはカナダ中央銀行のベンチマーク金利どちらか大きい方）を用いて貸出限度額が算出されます。

例として、年内に２０％の頭金で最大５０万ドルの物件購入が可能な購入者が、年明けに同じ条件で審査をうけると最大購入可能額が＄４０６，８４４となります。概算ではありますが購入可能額が約１８％ほど下がることになります。

年明けにモーゲージを利用しての不動産購入をお考えの方は、大幅なプランの変更を余儀なくされる可能性があります。心当たりがある方は早いうちに当方あるいはモーゲージスペシャリストへご相談されることをお勧めします。

OSFIウェブサイト
http://www.osfi-bsif.gc.ca/Eng/osfi-bsif/med/Pages/B20_dft_nr.aspx

８月のカルガリー不動産市場は前年同月比で販売数に改善がみられるものの、新規売り物件の増加により売り在庫数が前年比１６％増の６，６２４戸となりました。

ＣＲＥＢチーフエコノミストAnn-Marie　Lurieによると「就業率の改善が販売に寄与しているものの、直近の新規売り物件の増加分を相殺するには十分ではなく、結果として在庫量の積み増しにつながっている」とのことです。

８月のベンチマークプライスは前月比で０．３%下がり＄４４２，３００となったものの、前年同月比ではおよそ１％の改善となりました。

住宅のスタイル別販売動静は戸建て部門では地域毎に異なり、NW,West, SEエリアはいずれも在庫数が３か月分を下回り、特にWestエリアでは品薄感がベンチマークプライスの大幅改善、前年比で５．４８％上昇につながっています。

対照的にアパートメントスタイルの集合住宅は在庫数が７か月分を上回り多くのエリアでベンチマークプライスが前年同月比で下落していて改善には今しばらく時間を要するものと思われます。

就業率の改善は主にエネルギー産業の外で起きており、本格的な不動産市場の改善には広範囲での経済指標改善が必要が求められます。