カナダ財務省より発表から数週間単位の非常に短い猶予期間しか与えられなかった新しいモーゲージ（住宅ローン）のルールが10月17日より施行されることとなりました。

頭金20%未満で融資を受ける住宅ローンをHigh Ratio Mortgageと呼びますが、この審査基準に利用される金利が今までは一般的に提供されるDiscount Rate（現在は約2.6%程度、金融機関による）を用いて融資限度額が算出されましたが本日以降はカナダ中央銀行の設定する政策金利（現在4.6%）を用いる、結果として融資限度額が最大20%以上下回ることとなり全国的に不動産取引を抑制するそれなりのインパクトがあることが予想されます。

Background

原油価格の暴落は震源地であるアルバータ州では景気・不動産市場の低迷を招きましたが、その副産物であるカナダドル安の恩恵を受けたバンクーバーやトロント不動産市場では前年比20%以上の不動産価格上昇を見るほど過熱しました。安いカナダドルを背景に海外からの投資マネーが流入したことが原因ですがそれらの都市の在住者の購入能力を奪い将来の価格調整に不安を残すところとなりました。これを是正すべく打ち上げられた緊急対策ですがすでに低迷しているアルバータ州を顧みない政策です。

疑問点

急遽導入されたこの政策は金融機関で議論がなされている段階で、当初High Ratio Mortgageのみに適用されると解釈されがちでしたが頭金20%以上の住宅ローン（Conventional Mortgage）にも適用される可能性がある含みを持ちます。大手金融機関は今後態度を表明することとなりますがその内容次第に於いては想定よりも多くの不動産購入希望者の購入能力を削ぐことにもなりかねず、引き続き注視する必要があります。

現状

10月ここまでのアルバータ不動産市場は戸建て部門の販売は前年度を１０％以上上回る結果を示していますが少なからず駆け込み需要があることが否めずこの政策の影響を図ることは難しいと言わざるを得ません。17日までに融資の確約を得た不動産売買契約が大方片つくまでの年内いっぱいまではその影響力を正確に反映したデータは出てこないものと思われます。

アパートメントスタイルの集合住宅部門は理想とされる3か月分の在庫量を大幅に上回る6か月分となっており未だ新築物件の生産調整がついていないことから短期的な回復は見通しが立たない状況にあります。

今回の政策はアルバータの不動産市場には低迷に追い打ちを掛ける感が否めませんが、まだまだ議論がなされていないこともあり例外規定が出てくる可能性も無きにしもあらずです。判断材料に乏しい事もありしばらくは政策の行方を注視する必要があります。

11月のカルガリー不動産市場は、10月に施行されたCMHCによる新しいモーゲージルールの駆け込み需要の反動をうけ全体の販売数で1227戸、パーセンテージでは３％減となりました。

戸建て物件のベンチマークプライスが2014年以来となる$500,000を下回ることとなりましたが集合住宅部門に比べ底堅いといったところでしょう。年初来11月末日までの比較統計では前年に比べ80万ドル以上の物件が軒並み好調を示しましたが（リンクの統計10ページ下部参照）これは過去2年間の下落幅の大きかった価格帯に値ごろ感があると見込んだ買いが入ったのが原因と思われます。

アパートメントスタイルの集合住宅部門は売り在庫が増え供給過多の傾向が一層強まった感がありしばらくは調整に時間がかかると思われます。（統計12~13ページ参照）

November_2016_Monthly_Housing_Statistics

Real Estate Board of Greater Vancouver（バンクーバー不動産協会）によると、バンクーバーエリアの不動産市場は前年同月比で2016年12月は平均不動産価格こそ17.8%もの上昇を記録し$897,600となったものの、不動産販売量の点では39.4%もの減少を記録しました。

部門別では戸建て物件での販売減が52.4%と突出しています。平均戸建て価格は＄1,483,500で前月11月より1.8%のスローダウンでした。

全ての部門での月末売り在庫数は前年同月比で5.3%増と増えたものの12月に新規に売りだされた物件数は35.1%減となっていて積極的な売りの圧力は見られていません。

もっと解説―Broker\’s VIEW

カルガリー不動産協会によると一月のカルガリー不動産市場は4か月連続で在庫が減少し月末在庫が4,112戸、前年同月比で18パーセントの減少となりました。

CREBチーフエコノミストAnn-Marie Lurieは在庫の減少により需給バランスに改善がみられるものの、忘れてはいけないこととして比較対象としている昨年度の不動産市況は過去の最も低調であった年の一つであり、ここ数か月の大きな改善への変化にかかわらず本格的な改善はまだまだ時間のかかるスローなプロセスになるとコメントを残しています。

全販売戸数では前年同月比24パーセント増、しかしながら10年平均値比ではまだ21パーセント及ばず、あくまでも前年比でのことです。

不動産スタイル別では戸建て物件が好調で需給バランスの整った市場の目安である在庫対販売比率が3.2か月分となっています。

カルガリー不動産市場全体のベンチマークプライスは＄437,400で前月比0.16パーセント減、前年同月比では2.82パーセント減。直近の高値であった2014年との比較では戸建て物件で4.9パーセント減、アパートメントスタイルのコンドミニアムでは11.5パーセント減となっています。

長引くオイル不況もここにきて僅かながらにカルガリーの失業率が10%の大台を下回るニュースを聞くにいたりました。経済全般の回復にはまだまだ長いスローな回復過程があることと思いますが、年明けからのカルガリー不動産市場・戸建て物件部門に関しては特定の価格帯や地域等を慎重に見極める必要があるものの改善が見られます。

2017年度の不動産戸建て市場は年初から夏場にかけて需給バランスの逆転が起こり、主要価格・主要エリアの物件を筆頭に価格面で改善が期待されるものとみられます。

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3月のカルガリー不動産統計によると、カルガリー全体の戸建て部門では新規売り物件が少なく、長期的な平均販売量にたいしてはまだ１０％及ばないものの、前年比では改善しているとのことです。

第一四半期のベンチマークでみると、カルガリーのNW、WestおよびEastにおいては前年比で上昇しており特にNWエリアは売り物件数が非常に少なく、3月の販売対在庫数は1：1.63と売り手市場になっています。（１：３程度が需給バランスのとれたマーケット）

これに対しアパートメント部門は未だ売り在庫が多く、販売対在庫数で１：6.14と回復が遅れているようです。

全てのエリア・全ての部門で見れば、長期的な販売量にたいして８％下回るものの前年同月比では２０％増の1,906戸を記録し回復傾向を示しています。

カルガリー不動産協会3月不動産統計

4月20日オンタリオ州政府は価格上昇率３３％と歯止めの利かない不動産市場の鎮静化を目的に16項目に及ぶ対策を発表、翌日施行という荒業にでました。目玉となるのは非居住者の投機目的の購入時に１５％の税を課すこと。これは昨年8月にバンクーバーに導入された相応の効果を発揮した１５％Foreign Ownership Taxに似たものですが、今後4年以内にオンタリオ州にて移民権・市民権を取得する人、2年間以上の就学者、過去にオンタリオ州にて労働した事実を証明できる人等には還付措置がとられるような違いがあります。

バブルを彷彿とさせる原因についての明確なデータがないため、非居住者に対しての対策がどれほどの効果をもたらすものか疑問の余地があり、また過去29年間でもっともオンタリオ州の人口増加が多いと言われているようにそもそもの要因は需給の不均衡にあるため今後数か月注視していく必要があるでしょう。

これ以外にも空き家に対する課税や、1991年以降に建てられた賃貸用不動産は例外であったRent control等の対策も盛り込まれています。

ここで指摘したいのは昨年のバンクーバーでの税導入から、一時的に販売が落ち込み、その後トロントの値上がりが加速した事実です。今回の税導入が不動産需要を他都市に散らす効果を持つと考えることもでき、現在在庫の減り続けるアルバータ不動産市場は次のターゲットとなりえるやもしれません。

カルガリー不動産協会の統計によると、５月のカルガリー不動産市場は戸建て部門に牽引される形で４か月連続で価格回復傾向にあります。

価格水準が２０１４年レベルに戻るにはまだしばらく時間がかかると思われるものの、戸建て部門では２０１５年６月以来初めて前年同月比で１％の価格上昇となりました。販売数の回復が目立つ価格帯は６０万ドル以上１ミリオン以下となっており、需給の点でタイトなのがＮＷ，価格の点で最も上昇しているエリアはスプリングバンクやアスペン等のコミュニティが属するＷｅｓｔとなっています。

２世帯住宅やタウンハウス等のＡｔｔａｃｈｅｄ部門も、戸建て部門同様需給バランスが整いつつありますが、価格の点ではまだピーク時より4.7%下回っており、また前年同期比でも2%下回っています。

コンドミニアム等のアパートメント部門はカルガリー市の全在庫の30%を占めており、前年同月比で在庫量が11%増を記録、ＮＷを除く全域で在庫が増えています。特にＳＥやＳｏｕｔｈでは増え続ける新築物件の影響を受け在庫の増加が目立ちます。全体の価格の点では前年同月比で2.9%下回っています。

Broker\’s note

カルガリー不動産市場は戸建て部門に牽引されるものの、５月の戸建て総在庫数は１月から４月までの増加ペースを上回り多少供給過多となるトレンドが見られます。今後需給バランスに注視する必要があります。

７月のカルガリー不動産統計によると、今年前半のカルガリー不動産市場全体では販売が回復したものの、７月は前年比で６％スローダウンしたとの事です。ちなみに１月から７月末までの前年同期比では９％の増加。

ＣＲＥＢプレジデントのＤａｖｉｄ　Ｂｒｏｗｎ氏によると今年はこれまでの販売数は予想を上回っていたものの、本格的な回復には尚時間を要すると述べています。

直近の販売減は増加する新規売り物件（需要）や住宅ローン融資基準の引き締めが、和らぐ需要と相重なり回復を遅らせるであろうとも述べています。

Broker\’s Note

６月ころからの新規売り物件（供給）の増加は予想を上回るもので、また年初に比べ低迷している油価の影響かバイヤー（需要）が慎重になりつつあるようで、カルガリー不動産市場全体の減速につながっているようです。

スタイル別では新築供給の止まないアパートメントスタイルの苦戦がめだつ一方、戸建てやAttached部門は比較的堅調であり、また市内ではエリア別に明暗が分かれています。

カルガリー不動産市場全体の前年同月比ベンチマークプライスは1.58%上昇しているものの、比較的好調な戸建て市場でも目安の在庫量３、０００件を上回ってきたことから今後上に振れるか下に振れるかを見極める必要がありそうです。